La stagione delle proroghe automatiche è ormai superata. Per gli stabilimenti balneari della Riviera romagnola il tema centrale diventa la preparazione alle procedure comparative, con particolare attenzione a investimenti, sostenibilità economica, accessibilità e continuità occupazionale.
Il quadro nazionale: verso le procedure comparative

Le concessioni demaniali marittime destinate ad attività turistico-ricreative, compresa la gestione degli stabilimenti balneari, sono oggi inserite in un quadro fondato sui principi di pubblicità, trasparenza, massima partecipazione, non discriminazione e parità di trattamento. La regola è l’affidamento mediante procedura selettiva, nel rispetto del diritto dell’Unione europea e con modalità idonee ad agevolare anche la partecipazione delle microimprese, delle piccole imprese e delle imprese giovanili.

Il riferimento centrale è l’articolo 4 della legge n. 118 del 2022, nel testo risultante dalle modifiche introdotte nel 2024. La norma impone all’ente concedente di avviare la procedura mediante pubblicazione di un bando. Il bando deve restare pubblicato per almeno trenta giorni sul sito istituzionale dell’ente e sull’albo pretorio online del Comune nel cui territorio si trova l’area demaniale. Per le concessioni di durata superiore a dieci anni o di interesse transfrontaliero sono previste ulteriori forme di pubblicità europea.

La disposizione stabilisce inoltre che la procedura debba essere avviata almeno sei mesi prima della scadenza del titolo. In sede di prima applicazione, per le concessioni interessate dal regime transitorio, l’avvio delle procedure deve comunque avvenire entro il 30 giugno 2027. Articolo 4 della legge n. 118/2022

Fino a quando restano efficaci le concessioni attuali

L’articolo 3 della legge n. 118 del 2022 prevede, per le concessioni in essere individuate dalla disposizione, un’efficacia transitoria fino al 30 settembre 2027. In presenza di ragioni oggettive che impediscano di concludere la procedura selettiva entro tale data, l’autorità competente può differire la scadenza, con atto motivato, per il tempo strettamente necessario alla conclusione della gara e comunque non oltre il 31 marzo 2028.

Questa previsione non equivale, però, a una nuova proroga libera e generalizzata. La prosecuzione oltre la scadenza deve essere collegata a una procedura di affidamento effettivamente avviata e al tempo indispensabile per portarla a termine. Articolo 3 della legge n. 118/2022

La distinzione è importante anche per i concessionari della Riviera. I titoli affidati o rinnovati attraverso una procedura selettiva con adeguate garanzie di imparzialità, trasparenza e pubblicità possono seguire un regime diverso rispetto alle concessioni semplicemente prorogate per legge. La giurisprudenza amministrativa più recente ha ribadito che non è legittimo equiparare automaticamente le due situazioni: occorre verificare come il titolo sia stato concretamente formato e quale procedura sia stata seguita.

Che cosa dovrà contenere il bando

Il futuro bando non potrà limitarsi a indicare l’area e il canone. Dovrà descrivere l’ubicazione, l’estensione, le caratteristiche morfologiche e distintive del bene demaniale, nonché le opere di difficile rimozione e gli eventuali interventi necessari di manutenzione, adeguamento strutturale o adeguamento impiantistico.

Dovranno essere indicati anche:

• la durata della concessione;
• la misura del canone;
• il valore degli investimenti non ammortizzati e l’eventuale indennizzo spettante al concessionario uscente;
• i requisiti generali e tecnico-professionali di partecipazione;
• il termine, non inferiore a trenta giorni, per la presentazione delle domande;
• il piano economico-finanziario richiesto ai partecipanti;
• le modalità del sopralluogo;
• i criteri di aggiudicazione;
• lo schema dell’atto concessorio;
• le ragioni dell’eventuale mancata suddivisione in lotti e il numero massimo di lotti aggiudicabili allo stesso offerente.

La durata della nuova concessione deve essere compresa tra cinque e venti anni e deve corrispondere al tempo necessario per consentire l’ammortamento e l’equa remunerazione degli investimenti previsti nel piano economico-finanziario dell’aggiudicatario.

I criteri che potranno fare la differenza

La competizione non si giocherà soltanto sul canone. La legge attribuisce rilievo alla qualità del servizio, all’accessibilità e alla fruibilità dell’area da parte delle persone con disabilità, alla possibilità di offrire servizi anche fuori dall’alta stagione, alla qualità degli impianti e dei manufatti e alla coerenza con le tradizioni locali.

Sono inoltre valorizzabili la diversificazione dell’offerta, i servizi per le famiglie e per gli animali da affezione, le misure di tutela ambientale, gli obiettivi di sicurezza e salute dei lavoratori, l’assunzione di personale giovane e l’impegno ad assorbire lavoratori del concessionario uscente.

Per Rimini e Riccione questo significa che il progetto di gara dovrà essere costruito in una logica più ampia rispetto alla semplice gestione estiva della battigia. Potranno assumere rilievo, a seconda della lex specialis, la destagionalizzazione, l’integrazione con l’offerta alberghiera e turistica, l’accessibilità universale, la gestione sostenibile dei rifiuti e dell’energia, la qualità dell’accoglienza e la capacità di mantenere un servizio coerente con l’identità della Riviera.

La giurisprudenza ha anche mostrato attenzione ai meccanismi di valorizzazione economica del demanio. In una recente serie di pronunce relative a gare-ponte, il TAR Lazio ha ritenuto in astratto legittima una royalty parametrata al fatturato, aggiuntiva rispetto al canone, quando sia utilizzata come criterio flessibile di valorizzazione del bene e sia adeguatamente disciplinata dal bando. Si tratta, tuttavia, di una soluzione non automatica: la sua legittimità dipende dalla struttura concreta della procedura, dalla chiarezza delle regole e dalla sostenibilità economica dell’affidamento. TAR Lazio, Roma, sentenza n. 9743 del 2026

Il nodo dell’indennizzo al concessionario uscente

In caso di subentro, il concessionario uscente ha diritto a un indennizzo posto a carico del nuovo concessionario. L’importo comprende il valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati, al netto degli aiuti o delle sovvenzioni pubbliche non rimborsate, oltre a quanto necessario per assicurare un’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni secondo i criteri applicabili.

La quantificazione deve essere preceduta da una perizia asseverata acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando. Il perfezionamento del nuovo rapporto concessorio è subordinato al pagamento di una quota dell’indennizzo non inferiore al venti per cento. Il mancato pagamento può determinare la decadenza del subentrante.

Per gli operatori uscenti di Rimini e Riccione sarà quindi essenziale disporre di una ricostruzione documentale ordinata degli investimenti: opere, manutenzioni straordinarie, adeguamenti impiantistici, interventi per l’accessibilità e spese sostenute in attuazione di obblighi normativi. La documentazione contabile e tecnica potrà incidere sia sulla quantificazione dell’indennizzo sia sulla capacità di rappresentare correttamente la situazione dell’area nel procedimento di gara.

Rimini: che cosa aspettarsi

Per il territorio di Rimini il passaggio ai bandi dovrà essere letto nel contesto di un litorale caratterizzato da forte densità di stabilimenti, rilevante valore turistico e stretta integrazione tra attività balneare, ricettività, ristorazione e servizi urbani.

Alla data di aggiornamento di questo articolo non risultano, dalle fonti esaminate, elementi sufficienti per indicare un calendario ufficiale e definitivo dei prossimi bandi del Comune di Rimini, né per anticipare il numero dei lotti, la durata delle singole concessioni o i criteri di punteggio che saranno adottati. Questi dati dovranno essere ricavati dagli atti comunali e dagli avvisi pubblicati dall’ente concedente, perché soltanto la documentazione di gara potrà chiarire la disciplina concreta applicabile a ciascuna porzione di arenile.

Resta comunque prevedibile che la preparazione delle procedure richieda una ricognizione puntuale delle aree, delle opere esistenti, dei titoli in essere e degli eventuali investimenti non ammortizzati. L’ente dovrà inoltre coordinare la gara con la pianificazione del litorale, con gli obblighi di accessibilità e con le esigenze di continuità dei servizi turistici.

Riccione: la specificità di una destinazione turistica integrata

Anche Riccione presenta caratteristiche che rendono particolarmente rilevante la qualità del progetto gestionale: la forte presenza alberghiera, l’elevata intensità turistica, la domanda di servizi diversificati e la necessità di mantenere un arenile fruibile per una parte significativa dell’anno.

Non risultano, dalle fonti esaminate, elementi sufficienti per indicare una data ufficiale già fissata per i prossimi bandi del Comune di Riccione o per descrivere in anticipo la suddivisione delle aree e i relativi punteggi. È quindi opportuno evitare di presentare come già definitivi termini, scadenze o criteri che potranno essere conosciuti soltanto con la pubblicazione degli atti di gara.

Per i potenziali partecipanti, tuttavia, la direzione è chiara: sarà necessario predisporre progetti capaci di dimostrare la sostenibilità economica della gestione, la qualità dei servizi, la capacità di investimento, la tutela del paesaggio e dell’ambiente, la fruibilità da parte delle persone con disabilità e, ove previsto dal bando, la continuità occupazionale.

Perché non basta attendere la pubblicazione del bando

La procedura competitiva richiede tempi di preparazione. Il piano economico-finanziario dovrà essere coerente con la durata della concessione, con il canone, con gli investimenti e con i costi di gestione. Sarà inoltre necessario verificare preventivamente la disponibilità delle garanzie richieste, la regolarità dell’impresa, la capacità tecnico-professionale e l’eventuale presenza di situazioni societarie che possano incidere sulla partecipazione a più lotti.

La giurisprudenza più recente ha confermato che i criteri di affidamento delle concessioni balneari appartengono all’area della tutela della concorrenza e che le amministrazioni devono applicare procedure trasparenti e imparziali. Il Consiglio di Stato ha inoltre escluso che la semplice pubblicazione locale di un’istanza privata, priva di un reale confronto comparativo e di criteri predeterminati, possa essere automaticamente equiparata a una gara rispettosa dei principi europei. Consiglio di Stato, sentenza n. 1129 del 2025

Lo stesso Consiglio di Stato ha chiarito che la proroga tecnica può essere ammessa soltanto per il tempo strettamente necessario alla conclusione della gara e in presenza di un’attività amministrativa concreta, già avviata o da avviare in tempi brevissimi. Non si tratta, quindi, di uno strumento per rinviare indefinitamente la procedura competitiva. Consiglio di Stato, sentenza n. 4479 del 2024

Le verifiche da fare quando uscirà il bando

Quando il Comune pubblicherà l’avviso, gli operatori dovranno esaminare con attenzione almeno cinque profili: la corretta individuazione dell’area; la durata della concessione; il canone e gli eventuali meccanismi variabili; la quantificazione dell’indennizzo al concessionario uscente; i criteri di valutazione e la relativa ponderazione.

Sarà inoltre importante verificare i termini per il sopralluogo, la documentazione tecnica richiesta, le modalità di presentazione del piano economico-finanziario, il trattamento delle opere esistenti, gli obblighi di manutenzione e gli eventuali vincoli sulla partecipazione a più lotti.

Eventuali criticità della lex specialis dovranno essere valutate tempestivamente. La giurisprudenza ammette, in determinate condizioni, l’impugnazione immediata delle clausole che incidono sugli elementi essenziali della concessione, come durata e corrispettivo, perché la lesione può essere attuale già al momento della pubblicazione del bando. TAR Lazio, Roma, sentenza n. 9752 del 2026

Conclusioni

Per gli stabilimenti balneari di Rimini e Riccione il periodo che conduce ai prossimi bandi sarà caratterizzato da una progressiva trasformazione del modello concessorio. Il titolo non sarà più fondato sulla continuità automatica del rapporto precedente, ma sulla qualità del progetto e sulla capacità di valorizzare una risorsa pubblica scarsa nel rispetto della concorrenza, dell’ambiente e dell’interesse degli utenti.

Le date concrete, il numero dei lotti e i criteri di aggiudicazione non possono essere anticipati senza gli atti ufficiali dei rispettivi enti concedenti. Gli operatori, però, possono già prepararsi raccogliendo la documentazione degli investimenti, verificando la sostenibilità economico-finanziaria dell’attività e definendo un progetto gestionale coerente con le nuove priorità: accessibilità, qualità, destagionalizzazione, sostenibilità e tutela del lavoro.

La pubblicazione del bando non sarà il momento per iniziare a organizzarsi, ma il momento in cui dovrà essere presentato un progetto già pronto.